채권자매수통지: 잉여주의와 채권자매수신청

경매비용 + 우선변제 채권액 ≥ 최저매각가격: 경매를 직권취소하기에 앞서 경매신청 채권자(=압류채권자)에게 무잉여 사실과 아울러 압류채권자가 잉여가 될 수 있는 가격.

압류채권자가 위 통지를 받은 날로부터 1주 이내에 압류채권자의 채권에 우선하는 부동산의 모든 부담과 절차비용을 변제하고 남을 가격, 즉 잉여가 될 수 있는 가격을 정하여 그 가격에 압류채권자 스스로 매수하겠다고 신청한 때에는 경매를 속행하고 그렇지 않은 경우에야 법원은 비로소 경매절차를 취소하게 됩니다.

압류채권자 외 다른 매수신청인이 한명이고 그 매수신청인의 최고매수가격이 압류채권자의 매수신청금액과 같은 금액이라 하더라도 압류채권자가 아닌 매수신청인을 최고가매수신고인으로 보고 매수신청인에게 매각을 허가합니다.

우선매수:

1. 공유자의 공유자우선매수신고:

공유자우선매수신청 불가

1) 공유물 분할 목적인 경우.

2) 공유지분이긴 하나 특정부분만 소유한 공유자인 경우.

3) 구분소유적 공유관계인 경우.

4) 경매 개시결정 이후 채무자 지분인수하여 공유자 된 경우.

2. 임차인의 임차인우선매수신고(공공임대주택)

3. 경매신청채권자 – (법원의 선택으로 채권자 매수통지): 송달내역으로 확인 가능.

1) 경매진행 중이나 입찰자 없어 계속 금액차감으로 무잉여 상황 예견될 경우로써 재경매 진행시 비용부담 발생하므로 선택권 부여.

2) 권리 및 배당절차에 의해 배당 우선순위로 배당되었을 때 배당을 받을 수 있는 부분이 없어지게 될 때 법원에서 일러한 권리 및 배당표를 기준으로 판단하여 ‘경매신청채권자’에게 채권자우선매수 신고서를 발송하여 선택권 부여.

아울러 해당 사건과 관련된 문건들과 이 문건들의 송달내역도 유심히 볼 필요가 있습니다.

앞서 언급한 채권자 매수통지의 경우, 법원에 채권자매수통지서를 보냈다는 기록이 송달내역에 남기 때문입니다.

이 정보는 경매 직전일까지 계속 갱신될 수 있기 때문에 경매 입찰 당일 오전에 다시 한번 체크하는 것이 좋습니다.

요컨대 경매는 미리 정해진 절차를 밟아 나가며 보편적인 결과를 도출하는 경우가 대부분이지만 진행과정에서 발생하는 여러 요인들에 의해 우선매수청구권 부여나 채권자매수통지 등 추가적인 조치가 취해질 수 있고, 또 현장에는 미처 서류에 기재하지 못한 여러 돌발변수가 있기 대문에 현장 점검에 보다 충실해야 한다는 것입니다. 이 같은 사실들은 모두 기본 중의 기본이지만 지켜지지 않는 경우가 많습니다.

따라서 현명한 경매입찰자라면 기본적인 사항을 특히 잘 지켜서 쓸데없이 손해나 불의의 피해를 방지할 수 있도록 마음으로부터 만반의 준비를 갖추도록 하는 것이 만사형통의 첫걸음일 것 입니다.